Δημόσια Περιουσία: Οι "υπερξουσίες" του ΤΑΙΠΕΔ και η "λεπτή γραμμή" της ελληνικής πραγματικότητας

Πέραν των όσων αναφέραμε την Παρασκευή για την αιφνίδια νομοθετική παρέμβαση του ΥΠΟΙΚ, με σειρά τροποποιητικών διατάξεων και ρυθμίσεων του Ν. 3986/2011 αλλά και άλλων νομοθετικών πλαισίων, δύο είναι τα πρώτα βασικά συμπεράσματα: Πρώτον...

...το ΤΑΙΕΠΔ, με την έγκριση και αυτών των ρυθμίσεων, συγκεντρώνει πλέον εξουσίες, αρμοδιότητες και δυνατότητες παρεμβάσεων, πρωτοφανείς για τα ελληνικά δεδομένα των τελευταίων δεκαετιών και για Φορέα του Ελληνικού Δημοσίου. Για να τα (ξανα)πούμε για άλλη μία φορά, ότνα ολοκληρωθούν οι ρυθμίσεις, δεν έχει ξαναϋπάρξει τόσο ισχυρός, ευέλικτος και θεσμικά “εξοπλισμένος” φορέας, στο Ελληνικό Δημόσιο!

Αυτό σημαίνει ότι οι αποφάσεις και οι διαδικασίες που θα ακολουθήσουν για την αξιοποίηση ακινήτων και εκτάσεων του Δημοσίου αλλά και στο μέτωπο των αποκρατικοποιήσεων φορέων, ΔΕΚΟ και άλλων κρατικών εταιρικών σχημάτων (καταργείται ο περιορισμός του ελάχιστου ποσοστού του Δημοσίου) το αμέσως επόμενο διάστημα, θα είναι, αντιστοίχως, σαρωτικές και θα περιλαμβάνουν όρους και προυποθέσεις που δεν θα έχουμε ξαναδεί σε τέτοιες περιπτώσεις.

Δεύτερον, είναι ξεκάθαρο ότι η πλειονότητα αυτών των διατάξεων, σε συνδυασμό με τα προβλεπόμενα για τις απαλλοτριώσεις, για την “επιφάνεια”, τις χρήσεις αιγιαλού και παραλίας κ.λπ., αφορούν το σύνολο των ακινήτων και εκτάσεων του Δημοσίου που είτε, ήδη, βρίσκονται σε διαγωνιστικές διαδικασίες - π.χ. Αφάντου, Κασσιώπη κ.α. - είτε προετοιμάζονται για διαγωνισμούς αξιοποίησης - όπως οι εκτάσεις σε Ανάβυσσο, Παλιούρι, Αγ. Ιωάννης Σιθωνίας, Πρασονήσι στη Ρόδο, νησιά - αλλά και εκτάσεις ή εγκαταστάσεις που είναι ήδη μισθωμένες σε επενδυτές από την ΕΤΑΔ ή άλλους φορείς του Δημοσίου.

Για τους διαγωνισμούς που βρίσκονται σε εξέλιξη, βέβαια, ίσως προκύπτει και ένα θέμα, καθώς όταν έγιναν οι αρχικές εκδηλώσεις ενδιαφέροντος, δεν υπήρχαν αυτά τα νέα δεδομένα.

Αφάντου

Επιπρόσθετα, με το σύνολο των ρυθμίσεων που προωθούνται, παρέχονται σημαντικές διευκολύνσεις, ιδίως σε ό,τι αφορά σε επενδύσεις τουριστικής κατοικίας και τουριστικών λιμένων, ενώ ξαναμπαίνουν στον “χάρτη”, επενδυτικά σχεδία επί μεγάλων εκτάσεων ανά την Επικράτεια που είχαν “τελματώσει” τα τελευταία χρόνια, στην ελληνική γραφειοκρατία.

Από τη μία πλευρά, όλα αυτά είναι αναγκαία για να ξεμπλοκάρουν μεγάλα επενδυτικά σχέδια και για να καταστούν πραγματικά ελκυστικά και ενδιαφέροντα τα προς αξιοποίηση ακίνητα.

Από την άλλη πλευρά, όμως, είναι λογικό να υπάρχουν επιφυλάξεις και προβληματισμός για την ορθή και λελογισμένη χρήση αυτών των εξουσιών από το ΤΑΙΠΕΔ και το κυριότερο, για τη θέσπιση “δικλίδων” ασφαλείας και ελεγκτικών μηχανισμών ως προς την αξιοποίηση του νέου πλαισίου από τα επενδυτικά σχήματα.

Διότι αν υπάρχουν κάποιοι επιχειρηματίες που έχουν κάνει ό,τι έχουν κάνει, με τα μέχρι πρότινος “αυστηρά” δεδομένα, το ερώτημα είναι τι μπορεί να μας προκύψει τώρα...

Συνοπτικά, πέραν των όσων επισημάναμε την Παρασκευή, συμπληρώνουμε και μερικές ακόμα από τις προβλέψεις της πράξης νομοθετικού περιεχομένου:

Α. Τροποποιούνται-συμπληρώνονται διατάξεις, σχετικά με την

παραχώρηση της χρήσης αιγιαλού και παραλίας, για την αξιοποίηση δημοσίων

ακινήτων, στα εξής κατά βάση σημεία:

• Επιτρέπεται, εφεξής, και η απευθείας παραχώρηση στον κύριο της επένδυσης ή στον έλκοντα εξ αυτού δικαιώματα της χρήσης όχθης ή παρόχθιας ζώνης, για την αξιοποίηση των σχετικών ακινήτων, με την καταβολή ανάλογου ανταλλάγματος.
• Παρέχεται η δυνατότητα παράτασης, για περαιτέρω σαράντα εννέα (49) έτη, πλέον των αρχικώς πενήντα (50), της οικείας σύμβασης με την οποία έχουν παραχωρηθεί οι οριζόμενες προς χρήση εκτάσεις και εγκαταστάσεις. Συνεχίζουν να ισχύουν, μετά την υπογραφή της προβλεπόμενης σύμβασης και μέχρι τη λήξη τους και σε κάθε περίπτωση όχι για περισσότερο από έξι (6) μήνες, τυχόν υφιστάμενες συμβάσεις παραχώρησης της χρήσης των ανωτέρω εκτάσεων και εγκαταστάσεων.
• Με ΚΥΑ καθορίζονται η διαδικασία, ο τρόπος και τα όργανα προσδιορισμού του ανταλλάγματος, για τις συμβάσεις του υπό ψήφιση νόμου η διαδικασία, ο τρόπος και τα όργανα προσδιορισμού της αποζημίωσης των πρώην παραχωρησιούχων, των οποίων οι συμβάσεις λύονται, σύμφωνα με τα προαναφερόμενα, καθώς και κάθε σχετικό θέμα.
• Επιτρέπεται, για την αξιοποίηση των δημοσίων ακινήτων, ως ξενοδοχειακών μονάδων ή ως περιοχών παραθεριστικού τουριστικού χωριού, η απευθείας παραχώρηση στον κύριο της επένδυσης ή στον έλκοντα εξ αυτού δικαιώματα της χρήσης αιγιαλού και παραλίας που βρίσκεται προ των εγκαταστάσεών τους, με σκοπό τη δημιουργία τουριστικών λιμενικών εγκαταστάσεων ή τη χρήση των υφιστάμενων για την εξυπηρέτηση της πελατείας τους ή των κατοίκων, υπό τις οριζόμενες εξαιρέσεις και προϋποθέσεις. 
• Η εν λόγω παραχώρηση γίνεται με ΚΥΑ, για χρονικό διάστημα μέχρι πενήντα (50) έτη και με καταβολή ανταλλάγματος που προσδιορίζεται στην οικεία σύμβαση παραχώρησης, η οποία μπορεί να παραταθεί για περαιτέρω σαράντα εννέα (49) έτη, με του όρους και προϋποθέσεις που ορίζονται σε όμοια κανονΙGΤΙ1c"ή διοικητική πράξη.
• Απαγορεύεται οποιαδήποτε άλλη εκμετάλλευση ή η προς τρίτο παραχώρηση των λιμενικών αυτών εγκαταστάσεων. Παράβαση της υποχρέωσης αυτής διαmστώνεται με απόφαση του Υπουργού Οικονομικών και συνεπάγεται, αυτοδικαίως, τη χωρίς αποζημίωση στέρηση του δικαιώματος χρήσεως της τουριστικής λιμενικής εγκατάστασης, από την ξενοδοχειακή μονάδα ή το συγκρότημα κλπ.
• Παρέχεται η δυνατότητα στις αρμόδιες Υπηρεσίες του Υπουργείου Ενέργειας, Περιβάλλοντος και Κλιματικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ), μετά από εξουσιοδότηση του ενδιαφερόμενου, να αναζητήσουν από τις οικείες Υπηρεσίες του Δημοσίου, των Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίτ/σης (Ο.Τ.Α.) και των ν.π.δ.δ. δικαιολογητικά, πιστοποιητικά ή στοιχεία που απαιτούνται για την έκδοση οικοδομικής άδειας και τα οποία ο αρμόδιες Υπηρεσίες τυχόν έχουν καθυστερήσει να εκδώσουν πέραν του εικοσαημέρου.

Β. Τροποποιούνται διατάξεις του άρθρου 18 του ν. 3986/2011, ώστε να

αποσαφηνιστούν θέματα σχετικά με τις έννοιες «Εmφάνεια», «Δημόσια

κτήματα» και «Κτίσμα». Κυρίως διευκρινίζεται ότι το δικαίωμα της επιφάνειας

μπορεί να ασκείται και σε ήδη κατασκευασμένο κτίσμα σε έδαφος δημοσίου

κτήματος.

• Αυξάνεται η ανώτατη δυνατή διάρκεια του δικαιώματος της επιφανείας από τα πενήντα (50) στα ενενήντα εννέα (99) έτη και παράλληλα καταργείται η δυνατότητα παράτασης του δικαιώματος αυτού (ως τα 80 ή 100 έτη κατά περίπτωση) με μονομερή δήλωση του επιφανειούχου.

• Προστίθεται διάταξη σύμφωνα με την οποία, επιτρέπεται διαίρεση του δικαιώματος επιφανείας με τους όρους και τις προϋποθέσεις που ισχύουν για την κυριότητα. Ως προς τα δικαιώματα τρίτων εφαρμόζονται αναλογικά οι διατάξεις για την κυριότητα.

• Στο δυνητικό περιεχόμενο του δικαιώματος της εmφανείας προστίθενται και οι προϋποθέσεις αποζημίωσης του επιφανειούχου για τα περιερχόμενα στον κύριο κατά τη λήξη του δικαιώματος κτίσματα.

• Ορίζεται ότι, η μεταβίβαση της επιφανείας γίνεται όπως και η μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου και προστίθεται η δυνατότητα σύστασης και προσωπικών δουλειών, που βαρύνουν το δικαίωμα επιφανείας.

• Τροποποιείται το άρθρο 22 του ν. 3986/2011 καΙ, μεταξύ άλλων, ρυθμίζονται θέματα σχετικά με τα εμπράγματα δικαιώματα των τρίτων επί του δικαιώματος επιφανείας, μετά την λήξη ή την απόσβεση αυτού.

• Αντικαθίσταται το άρθρο 23 του ν. 3986/2011 και ρυθμίζεται με ενιαίο τρόπο η τύχη όλων των ενοχικών συμβάσεων (και όχι μόνο των μισθώσεων) μεταξύ του επιφανειούχου και τρίτων. Συγκεκριμένα ορίζεται ότι, αν δεν υπάρχει συναίνεση του κυρίου, η λήξη της επιφανείας επιφέρει τη λύση των ενοχικών συμβάσεων που έχει συνάψει ο επιφανειούχος με τρίτους με αντικείμενο το κτίσμα, του κυρίου μη υποχρεωμένου σε οποιαδήποτε αποζημίωση προς τον τρίτο.

• Προβλέπονται τα ακόλουθα για την φορολογική αντιμετώπιση του δικαιώματος της επιφανείας:

- Το κόστος κτήσης του δικαιώματος εmφάνειας (είτε κατά τη σύσταση

είτε σε μεταγενέστερη μεταβίβαση) εκπίπτει τμηματικά και ισόποσα από τα

ακαθάριστα έσοδα των χρήσεων που διαρκεί το δικαίωμα επιφάνειας.

- Αναγνωρίζεται προς έκπτωση από τα ακαθάριστα έσοδα της

επιφανειούχου επιχείρησης το σύνολο των εκπτώσεων του προηγούμενου

εδαφίου, χωρίς να απαιτείται επιμερισμός βάσει της σχέσης αξίας γης και

κτισμάτων. Εκπίπτει επίσης από τα ακαθάριστα έσοδα της εmχείρησης, το

τίμημα για τη σύσταση προσωπικής ή πραγματικής δουλείας επί δικαιώματος

επιφάνειας.

- Για την εφαρμογή των διατάξεων περί του δικαιώματος έκπτωσης και

επιστροφής του Φόρου Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.), σε περίπτωση

ανέγερσης κτισμάτων από τον εmφανειoύχo και περαιτέρω, μεταβίβασης του

δικαιώματος επιφάνειας επί των κτισμάτων αυτών παρέχεται δικαίωμα

έκπτωσης και επιστροφής του φόρου εισροών που επιβάρυνε την κατασκευή

του υπό τους ίδιους όρους και στην ίδια έκταση που ισχύουν για τη

μεταβίβαση πλήρους κυριότητας. Παράλληλα, ρυθμίζονται θέματα σχετικά με

το δικαίωμα έκπτωσης και επιστροφής Φ.Π.Α., σε περίπτωση που η διάρκεια

του δικαιώματος που μεταβιβάζεται είναι μικρότερη από τη συνολική

υπολειπόμενη διάρκεια του δικαιώματος του μεταβιβάζοντα.

- Ορίζεται ότι, οι διατάξεις για την κατάσχεση ακινήτου εφαρμόζονται

και για την κατάσχεση του δικαιώματος της επιφάνειας.

- Επίσης προβλέπεται η προνομιακή ικανοποίηση των απαιτήσεων του

κυρίου έναντι του επιφανειούχου για τη καταβολή του προβλεπόμενου στο

άρθρο 25 του ν. 3986/2011 ανταλλάγματος, τόσο σε περίπτωση πλειστηριασμού του δικαιώματος επιφανείας, όσο και σε περίπτωση πτώχευσης ή ειδικής εκκαθάρισης.